No dia 27 de dezembro de 2021, o presidente da República editou a Medida Provisória n° 1085 (“MP”), trazendo algumas novidades relacionadas aos registros públicos de atos e negócios jurídicos.

A principal inovação foi a instituição do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (“SERP”), que trará funcionalidades para melhoria operacional na interação com cartórios de todo Brasil, entre as quais destacamos:

• será um sistema público eletrônico de atos e negócios jurídicos;

• realizará a interconexão das serventias dos registros públicos e a interoperabilidade das bases de dados entre as serventias e destas com o SERP;

• permitirá o atendimento remoto dos usuários de todas as serventias por meio de acesso à internet; e

• possibilitará a recepção e o envio de documentos e títulos, bem como a expedição de certidões e de informações em formato eletrônico, inclusive de forma centralizada, para intercâmbio com as serventias competentes, com o Poder Público e com os usuários do sistema.

O SERP permitirá, ainda, a consulta às informações sobre as indisponibilidades de bens decretadas pelo Poder Judiciário ou por autoridades administrativas, bem como sobre as restrições e gravames de origem legal, convencional ou processual incidentes sobre bens móveis e imóveis registrados ou averbados nos Registros Públicos. Além disso, possibilitará que sejam consultadas pessoas que constem como devedores de títulos protestados e não pagos ou como garantidores reais, conferindo publicidade e segurança aos negócios.

Vale destacar que, com a instituição do SERP, o registro ou averbação de fatos, atos e negócios jurídicos poderá ser realizado por meio de extratos eletrônicos, pelo qual o requerente poderá, a seu critério, solicitar o arquivamento da íntegra do instrumento contratual que deu origem ao extrato eletrônico.

O cronograma para implantação do SERP deverá ser definido pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, observado que o prazo final não poderá ultrapassar 31 de janeiro de 2023.

Adicionalmente à instituição do SERP, a MP trouxe alterações em algumas leis esparsas, as quais destacamos a seguir:

• alteração nas regras da incorporação imobiliária previstas na Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, para esclarecer os eventos que determinam a extinção do patrimônio de afetação, destinado a garantir a execução do empreendimento, bem como para instituir o condomínio edilício após a averbação da construção;

• alteração nas regras previstas na legislação atinente aos registros públicos previstas na Lei º 6.015/73, na Lei nº 6.766/79 e da Lei nº 13.465/17, em especial para prever a criação da certidão da situação jurídica atualizada do imóvel, mais simples e menos custosa que a certidão de inteiro teor da matrícula; bem como a redução de prazos máximos para emissão de certidões do registro de imóveis;

• alterações na Lei nº 8.935/94, para incluir como dever do notário e do registrador a aceitação de meios eletrônicos de pagamento em geral;

• alterações na Lei nº 13.097/15, para atualizar a menção ao Código de Processo Civil e reforçar o princípio da concentração de atos na matrícula do imóvel; e

• uniformização do entendimento acerca da extinção da Empresa Individual de Responsabilidade Limitada - Eireli, bem como manter a segurança jurídica dos atos empresariais que são levados a registro no âmbito das Juntas Comerciais, por meio de alterações ao Código Civil.

A MP trouxe, ainda, alterações que buscaram reduzir o nível de exigência sobre a auditoria de transações imobiliárias, uma vez que agora há previsão expressa de que a caracterização da boa-fé do adquirente ou do beneficiário de direito real não depende de obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões, nem mesmo da apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.

A nova regra vale também para, em geral, aferir a validade e eficácia do negócio, que visa alterar a situação jurídica de direitos reais que recaiam sobre imóveis. Note-se, entretanto, que os documentos citados no § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433/85 (documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão Inter Vivos, certidões fiscais e certidões de propriedade e de ônus reais) continuam a serem exigidos, tanto para caraterização da boa-fé quanto para validação do negócio.

O texto normativo ainda trouxe expressamente a constatação de que “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel” (conforme §1º, art. 54, da Lei n° 13.097/15). Dessa forma, a insegurança causada pelo art. 792, inciso IV do Código de Processo Civil, que possibilitava a anulação do negócio por fraude à execução pelo simples fato de estar tramitando contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência, foi encerrada, já que o novo regramento impede a imposição de fatos exteriores à matrícula ao terceiro adquirente de boa-fé.

Desta forma, a edição da MP denota o esforço do Executivo em desburocratizar a situação registral do país e adequar os procedimentos cartoriais às novas tecnologias existentes, facilitando o acesso às informações públicas e, com isso, ampliar o acesso ao crédito para indivíduos e empresas.

Vale destacar, por fim, que muitos dos dispositivos previstos na MP já entraram em vigor na data de sua publicação, sendo que a equipe do SNA continuará acompanhando a implementação de tais normas, inclusive em relação ao SERP.

Por Matheus Zilioti e Henrique Takeda